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海南重拳整治房地产行业“黑恶乱” 137家企业、机构被重罚据日前国家统计局公布的数据显示:1—10月,全国房屋新开工面积185634万平方米,增长10.0%,房屋竣工面积54211万平方米,下降5.5%。开工和竣工同比增速之间的“剪刀差”为15.5个百分点,较1—9月收窄1.7个百分点。从全国数据来看,房屋新开工面积与房屋竣工面积的同比增速已经连续31个月出现“剪刀差”。
记者注意到,受竣工增速下滑影响,自2017年4月以来,房地产开工和竣工面积同比增速“剪刀差”持续扩大,竣工增速不及新开工增速。这一情况在2018年11月达到近三年峰值。2018年1—11月,全国房屋新开工面积188895万平方米,增长16.8%,房屋竣工面积66856万平方米,下降12.3%。开工和竣工“剪刀差”为29.1个百分点。此后,该“剪刀差”有所收窄。
“预计明年竣工面积将持续企稳回升,而新开工面积则将受楼市销量影响,继续下行。在此基础上,新开工和竣工的‘剪刀差’将继续收窄。”中泰证券研究所宏观首席分析师梁中华对时代周报记者表示。
梁中华还认为:对房地产开发额贡献大的是施工带来的建筑工程,如果未来竣工面积进一步增长,但新开工面积无法跟上,会导致施工面积明显减少,从而影响整体房地产开发下行。
但其中也有变动因素。“今年以来,施工增速‘逆势而起’,停工面积加速复工是核心因素。受此影响,明年施工增速走稳的概率很大,将持续带动建筑工程稳健增长,对地产和GDP产生直接影响。”中信明明团队判断。
>>“剪刀差”逐步收窄
“新开工增速放缓、竣工降幅收窄是近期房地产开发开工和竣工‘剪刀差’收窄的主要原因。”梁中华分析指出。
从国家统计局近三年数据来看,全国房屋新开工面积同比增速走势可分四段:2016年11月至2017年6月,全国房屋新开工面积同比增速平稳上升;2017年7月至2018年2月小幅下降,2018年2月达到近三年低值,同比增长2.9%;2018年2─12月进入快速增长阶段,高跃升至同比增长17.2%(2018年1月);目前正在缓慢平稳运行阶段,同比涨幅保持在10%左右。
“新开工面积和销售情况关联密切。”梁中华表示。合硕机构首席分析师郭毅也持此种观点:“今年以来,全国商品房销售持续处于同比负增长状态,受此影响,房企也会放缓开工,以降低成本投入。”
数据显示:2016年2月至2017年2月,全国商品房销售呈现高速增长状态,同比增幅达20%以上,其中高达36.5%(2016年4月)。但今年以来,全国商品房销售降速明显,进入同比负增长轨道,直到2019年10月,受房企“降价求量”影响,才勉强呈现年内首个同比正增长:为同比增长0.1%。
与销售相对应,房企拿地及新开工均呈现负增长或增速放缓态势。
在竣工侧,受期房交付压力等因素影响,全国房屋竣工面积同比增速的降势有所收窄。数据显示,截至2017年10月,全国房屋竣工面积同比增速还保持了正增长,高曾达到同比增长15.8%(2017年2月)。但2017年11月始,全国房屋竣工面积同比增速开始持续22个月的负增长,低至-12.7%(2019年6月)。直到2019年7月,降幅才缓慢收窄。
究其背后原因,“快周转”是竣工失速的核心因素之一。
“‘快周转’让开发周期变长,而非字面理解的‘快’”。梁中华指出,“快周转”的模式为房企压缩开工时间,以尽早进入预售,拿到回款并进行下一步拿地、开工,但预售完成之后,房企会拉长开发周期、拖延施工,以缓解企业资金压力,利好企业现金流。
但随着交付周期的到来,竣工开始边际回升。“竣工的回升与行业开发节点有关。临近年底,多数项目的交付周期到来,会促使房企加速竣工备案。另外,房地产一般开发周期为两到三年,前期开工的项目也即将进入交付阶段,带来竣工提升。”郭毅表示。
>>或拖累房地产开发增速
今年1—10月份全国房地产开发109603亿元,同比增长10.3%,比1—9月份回落0.2个百分点,仍处放缓轨道。
“9月房地产开发短暂企稳,主要受房企‘降价走量’带来的销售影响,10月同样有此因素支撑,但未能对冲开发下行。”诸葛找房数据研究中心国仕英对时代周报记者表示,预计未来,销售全年保持平稳或较去年小幅增长。
但在对房地产开发额占比更重的建筑工程和土地购置费用方面,则出现不同势头。
根据国家统计局数据,2019年1—10月,全国房地产开发额109603.45亿元,按构成分,其中建筑工程额61623.31亿元,占整体房地产开发额比重为56.2%;安装工程5550.83亿元,占比为5.1%;设备工器具购置额为1437.55亿元,占比为1.3%;土地购置费用为35650.90亿元,占比为32.5%。
建筑工程额与土地购置费用额对房地产开发额影响大。
今年以来,开发商购置土地面积呈现明显的同比负增长。但目前降幅有所收窄。数据显示,今年1—2月房地产开发企业土地购置面积同比增速为下降34.1%,是年内低点,此后到5月,都保持了30%的同比降幅。但从6月开始,降幅有所收窄。截至10月,国家统计局数据显示,1—10月份,房地产开发企业土地购置面积18383万平方米,同比下降16.3%。
更大的隐忧在施工。“照目前走势,如新开工面积持续减少、竣工面积提升,意味着施工面积减少,受此影响,房地产开发增速或继续下降。”梁中华表示。
但停工面积恢复施工可能成为变动因素。中信证券明明团队分析指出,自2015年来,存在大量开工却被移除施工的面积,以致近几年施工面积增速较低。“但今年来,在新开工增速放缓、竣工增速边际缓和的背景下,施工增速仍出现正向增长,说明过去停工面积正加速恢复施工。预计未来这一趋势将延续。”明明团队判断。
责任编辑: zhoulingling1
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